澳洲｜分析澳洲賣樓的資本增值稅 (Capital Gain Tax)
如果係是以海外投資者的身份在澳洲賣房，你一定會接觸到資本增值稅 (Capital Gain Tax)，而被高昂的資本增值稅嚇阻，但其實澳洲的資本增值稅並不如表面般高稅率，而本文會一一分析澳洲的資本增值稅是如何計算，又如何可以減低稅務開支。
較早前，我們提及過買樓時需要繳交的空置稅，如果想了解更多可到 澳洲買樓稅務 | 澳洲物業在哪些情況下需要繳交空置稅 詳細閱讀。
什麼是資本增值稅 （CGT）
資本利得稅 (CGT) 是業主為出售資產（例如房屋）所獲得的利潤而繳納的稅款。業主可在所得稅申報表中報告資本收益和資本損失，並為名下的資本收益納稅。雖然它被稱為“資本增值稅”，但在澳洲其實是所得稅的一部分，並不是一個單獨的稅項。如果業主出售物業而產生資本收益，它將增加業主當個財政年度需要支付的所得稅款。
2021-2022年度澳洲所得稅稅率
| 應繳稅所得額 | 稅率 | 計法 |
| $0 – $18,200 | 0% | Nil/不適用 |
| $18,201 – $45,000 | 19% | 高於$18,200的部份徵收19% |
| $45,001 – $120,000 | 32.5% | $5,092 + 高於$45,000的部份徵收32.5% |
| $120,001 – $180,000 | 37% | $29,467 + 高於$120,000的部份徵收37% |
| $180,001 and over | 45% | $51,667 + 高於$180,000的部份徵收45% |
應繳稅所得額計法
出售價 – 買入價 – 購買開支 – 持有開支 = 應繳稅所得額
業主在計算時可以直接以出售價格減去買入價格，如果是正數則進一步扣減律師費、印花稅、經紀佣金以及租務管理費等購買、持有和處置物業的開支。而最後的淨額才是應繳稅所得額。澳洲政府詳列了十項可扣減開支，當中像是測量、估價、會計、出售時的廣告費等等都屬可扣減開支。
詳細了解： 澳洲ATO CGT可扣減開支
豁免與稅務減免
如果業主出售的是自住物業，則不用繳交CGT，而業主出售的出租物業已經持有超過12個月的時間則在計算時可獲50%減免(應繳稅所得額)。時間計算是以買賣合約計算，而不是交樓日(Settlement Day)。
詳細了解： 澳洲ATO CGT discount
例子及注意事項
業主請注意，澳洲的稅務年度是由每年的7月1日起計，到翌年的6月30日，與不是3月4月。而且稅法上與當年的收益合併計算，所以在計算時要加上當年在澳洲境內的收入，如在澳洲境內工作的薪金，還有物業出租的租金收入。
例子
林小姐在2017年3 月11日簽署買賣合約，購入一墨爾本全新物業，買入價$300,000澳元，稅務等購買成本是$30,000，並在2020年5月15日簽署買賣合約，以400,000澳元出售。自購入後物業一直都以每月$2,000澳元出租。李小姐在出售該物業時的CGT計法如下：
應繳稅收入 = $400,000(賣出) – $300,000(買入) – $30,000(購買成本)
李小姐已持有物業超過12個月，所以應繳稅收入可獲50%減免
應繳稅收入 = $70,000 X 50%
應繳稅收入 = $35,000
再加上當年度的租金收益 $2000 X 12個月
李小姐在2020-21年度的個人應繳稅收入為 $59,000澳元
實際稅額計算應為 $5,092 + ($59,000-$45,000) X 32.5%
李小姐最後要繳交$9,642的稅金。
因此，有些業主會選擇在物業空置時將物業出售，因為空置時會使租金收入減少，甚至於可得益於「負扣稅」而獲得稅務扣減，而且為物業招租時而使用的廣告費皆可從計算時扣減，從而減低整體的稅額。
總結
由於CGT涉及專業稅法知識，稍有不慎可能招致高額稅金，因此Denzity建議你在處理澳洲房產前，一定要先和自己的會計師進行溝通，以獲得專業建議和指導。 如果你想了解更多有關海外投資買樓資訊，記得關注Denzity了解更多。
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